Własne cztery kąty - na co zwrócić uwagę, czego się wystrzegać?  Własne cztery kąty - na co zwrócić uwagę, czego się wystrzegać?

Każdy w swoim życiu, wcześniej czy później, stanie przed wyzwaniem jakim jest zakup mieszkania. Czy to mieszkanie z rynku pierwotnego (nowego, np. od dewelopera) czy też z rynku wtórnego.

Zakup mieszkania z pierwszej czy drugiej opcji wiąże się zawsze z dużym zobowiązaniem finansowym, bardzo często popartym kredytem hipotecznym.

Na co należy zwrócić szczególną uwagę oraz jakie pułapki mogą czekać na potencjalnych kupców?
Pierwszym pytaniem, na które trzeba odpowiedzieć jest kwestia czy szukamy mieszkania sami, czy korzystamy z pomocy pośrednika?
W sytuacji samodzielnych poszukiwań mieszkania warto korzystać ze wszelkich możliwości w tym oczywiście internet, ogłoszenia w gazetach itp.

Jednakże duża część ofert sprzedaży mieszkań pochodzi dziś z biur nieruchomości. Kosztami tej wynajętej przez sprzedawcę obsługi często obciążany jest kupujący. Możemy również wynająć pośrednika, który pomoże nam w znalezieniu, a później kupnie mieszkania. Pośrednik świadczy usługi na mocy zawieranej z nami umowy o pośrednictwo w kupnie nieruchomości i pobiera wynagrodzenie uzależnione najczęściej od wartości nabywanego mieszkania (zwykle ok. 1,5-3% + VAT).

Gdy jedyna opcja zakupu swojego własnego wymarzonego „M” łączy się z podpisaniem umowy kredytu hipotecznego (opcja zakupu czysto gotówkowego dotyczy bardzo małej ilości ludzi), podstawową kwestią jest zdolność kredytowa. Teoretycznie cały proces zakupu zaczyna się od znalezienia wymarzonego mieszkania. Jednakże może spotkać nas sytuacja, w której bank nie przyzna kredytu na całą potrzebną do zakupu kwotę. Wiele godzin spędzonych na przeglądaniu oferty zbyt dużych lub zbyt drogich lokali, okażą się stracone. Żeby oszczędzić swój czas oraz żeby uniknąć rozczarowań, warto na samym początku sprawdzić w banku lub u doradcy finansowego własną zdolność kredytową. Podając poziom wynagrodzenia i innych comiesięcznych zobowiązań, poznamy maksymalny pułap kredytu do uzyskania w banku i szacunkową miesięczną ratę.

Przy rozważaniu opcji kredytu należy pamiętać, że zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego z 2013 r. od początku br. wymagany wkład własny do kredytu (czyli nasze własne środki) wynosi 15%. W sytuacji, gdy nie posiadamy takiej możliwości wniesienia wkładu, pozostają nam 4 opcje:
– Bank będzie mógł przyjąć jako zabezpieczenie brakujących 5 proc. wartości nieruchomości blokadę środków na rachunku bankowym.
– Zastaw na papierach wartościowych
– Można jako wkład własny potraktować środki zgromadzone na IKE i IKZE (instrumenty III filaru emerytalnego)
– Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego (najmniej korzystna opcja).

Osoby myślące o zakupie własnego mieszkania mają możliwość zminimalizowania finansowego wkładu potrzebnego do zrealizowania planów przy wykorzystaniu rządowego dofinansowania. Program „Mieszkanie dla młodych” od września 2015 r. obejmuje rynek pierwotny i rynek wtórny, a w przypadku osób wychowujących dzieci zapewnia wyższe dopłaty. Dostęp do wsparcia jest jednak ograniczony dodatkowymi warunkami – m.in. odpowiednią ceną mieszkania, wielkością lokalu i wiekiem kredytobiorcy. Więcej szczegółów nt. programu MDM można znalezć na stronie: www.mieszkaniedlamlodych.com.

Po tym jak znajdziemy mieszkanie, zorganizujemy sfinansowanie jego zakupu to następnym etapem jest sformalizowanie zakupu tj. podpisanie umowy. W opcji zakupu za pomocą kredytu sprzedawca będzie zmuszony zaczekać na pieniądze. By ze spokojną głową dopełnić formalności podpisuje się umowę przedwstępną. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego – pozwoli to zaoszczędzić na taksie notarialnej – ale – uwaga – wiąże się z podwyższonym ryzykiem. Gdyby bowiem druga strona uchylała się od wypełnienia zapisów umowy (czyli sprzedania nam mieszkania), możemy liczyć jedynie na odszkodowanie, niekoniecznie nawet rekompensujące szkodę w pełnej kwocie.

Akt notarialny gwarantuje mocniejsze skutki prawne, ale też kosztuje – wysokość taksy notarialnej jest powiązana z wartością nabywanego mieszkania i sięga najczęściej kilkuset złotych. Do kosztów ponoszonych wtedy u prawnika należy doliczyć opłatę za wypis – 36,60 zł za każdy egzemplarz.

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej uiszcza się też zwykle część zapłaty za mieszkanie – w postaci zadatku lub zaliczki, gotówką lub przelewem, w zależności od wspólnych ustaleń obu stron. Warto zwrócić uwagę na różnicę między zadatkiem, a zaliczką: zaliczka to kwota, która w razie nie zawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. Tymczasem zadatek musi zostać zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, gdyby do transakcji nie doszło z winy sprzedającego, a jeśli do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek.

Co zapisać w umowie przedwstępnej? O szczegóły z pewnością zadbają notariusz i pośrednik nieruchomości – warto zgłosić im wcześniej swoje oczekiwania co do przedmiotowej nieruchomości i samego zakupu. W umowie zazwyczaj pojawia się też pożądany termin podpisania właściwej umowy kupna nieruchomości (warto dać sobie na to ok. 2 miesięcy, ze względu na całą procedurę kredytową), ustalona cena i sposób, w jaki kupujący sfinansuje zakup (na przykład kredytem).

Deweloperzy często zawierają w umowach niekorzystne zapisy tzw. niedozwolone klauzule umowne, które naruszają prawa klienta i zasadę równości stron. Dlatego przy zakupie mieszkania należy dokładnie sprawdzić treść umowy przedwstępnej a następnie przyrzeczonej (ostatecznej), aby w przyszłości uniknąć problemów.

Jakie sztuczki stosują deweloperzy. Na jakie zapisy w umowach należy szczególnie uważać? Oto kilka przykładów najczęściej opisywanych sytuacji przez specjalistów branżowych:

– Niestawienie się kupującego na odbiór mieszkania

Zdarza się, że deweloperzy zapisują w umowie, że niestawienie się odbiorcy mieszkania oznacza możliwość jednostronnego odbioru mieszkania przez dewelopera. Jest to klauzula niedozwolona, której nie można umieszczać w umowie deweloperskiej. Zapis taki pozbawia bowiem nabywcę mieszkania prawa dochodzenia od dewelopera rękojmi za stwierdzone wady mieszkania oraz niedokończenie prac.

– Krótki termin odbioru mieszkania

Niekorzystny dla kupujących jest też spotykany w umowach z deweloperami zapis przewidujący, że nabywca zostanie powiadomiony o terminie odbioru lokalu z np. 7-dniowym wyprzedzeniem.
Jest to zbyt krótki czas, który np. osobom przebywającym za granicą czy w szpitalu uniemożliwi odbiór lokalu i zgłoszenie usterek, które deweloper ma obowiązek usunąć.

– Ograniczenia rękojmi

Niedozwoloną klauzulą umowną jest również taka, która przewiduje wyłączenie rękojmi za wady w budynku stwierdzone po dniu odbioru lokalu. W myśl art. 385[3] k.c. niedozwolone są takie postanowienia umowy, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

– Zwrot pieniędzy za mniejsze mieszkanie niż w umowie

Należy też zadbać o umieszczenie w umowie postanowienia dotyczącego zwrotu od dewelopera na naszą rzecz odpowiedniej części ceny mieszkania w razie gdyby okazało się, że metraż mieszkania jest niższy, niż przewiduje to umowa z deweloperem. W takiej sytuacji deweloper ma obowiązek zwrócić odpowiednią część uiszczonej ceny za mieszkanie.

– Narzucanie kancelarii notarialnej

Niedozwoloną klauzulą jest też narzucanie przez dewelopera konkretnej kancelarii notarialnej, także w innym mieście do podpisania aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Warto pamiętać, że możemy sami zasugerować konkretnego notariusza do podpisania umowy sprzedaży mieszkania, bo wynagrodzenie notariusza, zgodnie z obecnymi przepisami, podlega negocjacjom i klient ma prawo wybrać kancelarię notarialną, które zaoferuje niższą cenę za usługi notarialne.
Niezgodny z prawem jest także zapis przerzucający na klienta koszty podpisania aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę, co wynika z art. 26 ust. 2 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 233, poz. 1377).

Szczegółowy opis wszystkich wykrytych nieprawidłowości przy obrocie na rynku nieruchomości zawiera: „RAPORT NA TEMAT OCHRONY PRAW KONSUMENTÓW NA RYNKU OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI” opracowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Skanując poniższy kod QR można pobrać ww. raport.

Własne cztery kąty - na co zwrócić uwagę, czego się wystrzegać?
Michał Kowalik

1 Comment

  1. Niestety – klauzule niedozwolone w umowach czy regulaminach to powszechny problem. Plus jest taki, że jeśli jakiś zapis zostanie wpisany do rejestru klauzul UOKiK to nie obowiązuje konsumenta. Czasem jednak jest tak, że treść budzi wątpliwości, ale jeszcze nie jest klauzulą niedozwoloną i wtedy pojawia się problem. Dobrze, że UOKiK od początku tego roku poważnie wziął się za kontrole. Roczny raport klauzulowy również pokazuje, że tych oszustw jest coraz mniej i oby taki trend sie utrzymał -> http://klauzuleniedozwolone.pl/roczny-raport-klauzulowy-podsumowanie-roku-2015/

Komentowanie wyłączone